Zones tendues : communes concernées et conséquences sur la location

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Une zone tendue correspond à un périmètre sur lequel l’accès au logement est difficile que ce soit pour la location ou pour l’accession à la propriété (l’achat immobilier). Le classement en zone tendue concerne les agglomérations à forte densité urbaine, plus de 50 000 habitants. En zone tendue, la demande est supérieure à l’offre. Un bien mis en location trouve très rapidement preneur. Le passage en zone tendue à des conséquences pour la location mais aussi pour les propriétaires de biens immobilier.

Quelles sont les conséquences du passage en zone tendue ?

Des règles spécifiques s’appliquent en zone tendue avec des conséquences pour l’immobilier locatif.

• Encadrement des loyers en cas de relocation : En zone tendue, la fixation du loyer n’est pas libre pour un logement loué nu et meublé à usage de résidence principale dans le cas du renouvellement ou de la remise en location après le départ du locataire.
• Réduction du préavis : Le préavis peut être réduit à 1 mois à la demande expresse du locataire.
• Taxe sur locaux vacants : Le propriétaire peut être assujetti à la taxe sur les logements vacants
• Majoration de la taxe d'habitation : une majoration de la taxe d’habitation peut être appliquée pour les logements meublés non affectés à l'habitation principale (surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires).

La fixation du loyer en zone tendue : L'encadrement du loyer à la relocation

La fixation du loyer lors de la relocation n'est plus libre mais encadrée dans les zones tendues. Dans toutes les villes situées en zone tendue, les loyers des logements qui font l'objet d'une relocation sont encadrés, et ce depuis l'été 2012. En pratique cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, sauf rares exceptions.

Ce dispositif d'encadrement s'applique à toutes locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire. Les logements vides ou meublés à usage de résidence secondaire du locataire ou à usage de logement de fonction ne sont donc pas concernés. Cet encadrement du loyer en zone tendue ne s’applique pas non plus lors d’une 1ère mise en location.

Voici les quelques exceptions à l’encadrement du loyer en zone tendue.

Dans 3 cas, la fixation du loyer en zone tendue est totalement libre.

• Logement neuf ou ancien faisant l’objet d’une première location,
• Logement inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois
• Logement ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer et dont la consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E. Les logements classés F et G sont donc exclus.

Dans 2 cas, la fixation du loyer en zone tendue est encadrée mais le nouveau loyer peut être supérieur à l'ancien.

• Logement où le propriétaire bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans cette hypothèse, la hausse du loyer annuel est de 15% du coût réel des travaux.
• Le propriétaire prouve, à l'aide de références de voisinage, que le loyer est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Dans ces deux cas, qu'il s'agisse de travaux d'amélioration ou de sous-évaluation du loyer précédent, pour augmenter le loyer, la consommation en énergie primaire du logement doit obligatoirement être inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E. Les logements classés F et G sont donc exclus.

La réduction du préavis à 1 mois en zone tendue : quelles conditions ?

Dans le cadre de la location nue (donc non meublée) à usage de résidence principale du locataire, le délai de préavis du locataire qui donne congé est d'une durée de trois mois.

En zone tendue, le délai de préavis peut être réduit à un mois dès lors que le locataire en fait la demande, et ce quelle que soit la date de signature du bail (article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014).

La taxe sur les logements vacants dans les zones tendues

La taxe sur les logements vacants a été mise en place pour lutter contre la crise du logement qui est forte en zone tendue. L'idée est de sanctionner les propriétaires qui laissent volontairement des logements inoccupés.

Ainsi, les logements non meublés et habitables laissés vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition sont imposables. Il existe cependant plusieurs exceptions où les logements en zone tendue ne sont pas concernés par la taxe sur les logements vacants :

• logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l'année
• logement meublé (comme une résidence secondaire),
• logement inhabitable car nécessitant des travaux importants,
• logement dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire (logement mis en vente par exemple).

La surtaxe d'habitation ou majoration de la taxe d’habitation en zone tendue

Toujours dans l’objectif de lutter contre les difficultés d’accès au logement, une majoration allant de 5 et 60 % de la taxe d'habitation peut être fixée en zone tendue. Cette majoration de la taxe d’habitation a été appelée dans les médias « surtaxe d'habitation » ou « surtaxe de la taxe d’habitation ».

Seuls sont concernés les logements meublés qui ne sont pas utilisés comme habitation principale par leur occupant (peu importe que le logement soit loué à l'année ou à titre saisonnier, ou occupé par son propriétaire). Alors que la taxe sur les logements vacants s'applique systématiquement, la majoration de la taxe d'habitation dépend quant à elle d’une délibération du conseil municipal. La surtaxe d'habitation est donc une décision communale et un choix politique local.

Immobilier et Location : Comment savoir si votre logement est en zone tendue ?

Pour savoir si votre logement est situé sur une commune en zone tendue, vous pouvez utiliser le simulateur proposé par le Gouvernement. Ce « simulateur de zone tendue » a été mis à jour suite à la modification de la liste des communes en zone tendue par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023.

Rennes Métropole et décret du 25 août 2023 : les communes qui passent en zone tendue

Voici la liste des communes de l’agglomération de Rennes en Ille-et-Vilaine (35) concernées par le passage en zone tendue par décret en date du 25 août 2023 : Betton, Bruz, Cesson-Sévigné, Chantepie, La Chapelle-des-Fougeretz, Chartres-de-Bretagne, Melesse, Montgermont, Noyal-Châtillon-sur-Seiche, Pacé, Rennes, Saint-Grégoire, Saint-Jacques-de-la-Lande, Thorigné-Fouillard, Vezin-le-Coquet, Pont-Péan.