Comment racheter la part d’un bien lors d’une séparation ou d’un divorce ?

Comment racheter la part en cas de séparation ou divorce ?

Vous avez acheté un bien à deux et êtes en pleine séparation ? Le nombre de divorces diminue chaque année, notamment de par la diminution en parallèle du nombre de mariages. Mais les liquidations de communauté indivise ne cessent d’augmenter ! Car quelle que soit la situation familiale ou maritale du ménage, l’achat d’un bien immobilier à deux implique une indivision.

Divorce et rachat de part, faites-vous conseiller ?

LELIEVRE Immobilier, spécialiste de tous les métiers de l'immobilier, propose un accompagnement à la carte dédié à votre situation patrimoniale. En effet, acheter, vendre, louer, faire gérer ses biens immobiliers est une chose mais il en est une autre d'avoir une bonne maîtrise de la gestion de l'ensemble de son patrimoine immobilier, que ce soit pour le créer, le développer ou le céder. Dans le cadre d'un divorce ou d'une séparation, comme il est question ici, ou pour tout autre projet lié à son patrimoine immobilier, la division Conseil en Gestion de Patrimoine de LELIEVRE Immobilier étudie votre patrimoine, prend en compte vos objectifs et vos contraintes et vous propose une solution sur-mesure.

Séparation et bien immobilier : comment procéder au rachat de part d'une maison ou d'un appartement en indivision ?

Dans le cadre d'un divorce ou d’une séparation, les parties souhaitent généralement vendre le bien et récupérer leurs parts. Mais parfois, l’un des conjoints souhaite garder le bien. Pour cela, il devra acheter la part de l’autre conjoint. On parle alors de « rachat de soulte » ! En effet, pour que l’indivisaire soit seul propriétaire du bien, il devra verser une soulte pour racheter la part de l’autre indivisaire. Pour cela, il est indispensable de connaître la valeur du bien immobilier en question, donc d'en demander une estimation par un conseiller immobilier professionnel.

Le rachat de soulte a lieu uniquement une fois que le divorce ou la séparation a été prononcé(e).

Comment calculer le rachat de part / soulte en cas de séparation ?

Pour la rachat de part dans une procédure de séparation, il faut connaître la valeur de la soulte qui dépend de celle du bien immobilier.

C'est un point important que le calcul de ce montant pour le rachat de soulte dans le cadre d'un divorce ou d'une séparation : l’estimation du bien qui permettra le calcul de la part de l'autre indivisaire. C’est sur cette base que le montant sera déterminé afin que les parties se mettent d'accord. Et le calcul sera le suivant : (la valeur du bien estimée – le capital restant dû) divisé par deux ! Comme il n'est pas toujours évident de trouver un accord entre les parties, faire appel à un agent immobilier ou un notaire garantit une totale neutralité lors de l'estimation du bien immobilier.

Calcul de la part en cas de séparation : faire estimer son bien

Avant toute chose, il est essentiel de faire estimer le bien immobilier concerné par la séparation et le rachat de part en sollicitant un conseiller immobilier professionnel :

Une fois que vous connaissez la valeur de votre bien immobilier, vous pouvez estimer le montant de la soulte de la manière suivante : (Valeur du bien / 2) – (Capital restant dû / 2).

Comment financer le rachat de soulte ?

Généralement, le conjoint rachetant la part de l’autre a recours à un crédit immobilier. Les modalités restent les mêmes que pour un prêt immobilier classique. Votre banque étudiera le taux d’endettement et l’apport pour accorder ou non ce prêt. Il sera généralement basé sur la même durée que le prêt immobilier contracté initialement.

Pour en savoir plus sur les possibilités de financement de la soulte par l'intermédiaire d'un crédit, contactez votre banque. Vous pouvez également réaliser des simulations en ligne.

Peut-on racheter le crédit en cas de séparation ou divorce ?

A l'issue de la procédure de séparation ou de divorce, les deux ex-conjoints font le choix :

• soit de vendre le bien immobilier qu'ils ont acquis en indivision et ils en partagent la valeur, après remboursement du solde du crédit immobilier en cours, s'il y en a un,
• soit l'un des deux conjoints souhaite racheter la part de l'autre, il procède donc au rachat de soulte par le versement de l'équivalent de la valeur de sa part à son ex-conjoint. Si un crédit immobilier est encore en cours sur le logement en question, l'ex-conjoint qui ne conserve pas la propriété du bien devra se désolidariser du prêt en cours. C'est une démarche importante à mener car, si cette désolidarisation du crédit immobilier n'est pas actée, c'est la règle de solidarité qui sera appliquée par la banque.

Frais de notaire et rachat de part (soulte) en cas de séparation (divorce, dissolution de pacs)

Quels sont les frais de notaires (ou droits de mutation) pour le rachat de part ?

Effectivement, le rachat de soulte entraîne des frais de notaire puisque le rachat doit obligatoirement se faire devant un notaire afin d'officialiser la rachat de parts par l'indivisaire qui acquiert ainsi la pleine propriété du bien immobilier après la séparation. Le notaire établit un acte officiel appelé "état liquidatif".

Lors d'un rachat de part, il faut donc compter le montant de la soulte et les frais de notaires relatifs à ce rachat de soulte

Il se peut également que vous ayez à prévoir d'autres frais liés au rachat de prêt comme des pénalités de remboursement anticipé et les frais de garanties.

Qui doit payer les frais de notaires en cas de rachat de soulte suite à une séparation ?

Le montant des frais de notaires dans le cadre d'un rachat de part est réglementé selon un barème établi par l'Etat et ils s'ajoutent à la valeur de rachat de soulte. Les frais de notaire dans le cadre d'un rachat de part suite à un divorce ou une séparation ne s'appliquent donc pas sur l'intégralité de la valeur du bien immobilier mais seulement sur la valeur de la compensation versée à l'autre indivisaire.

Au total, les frais de notaire liés au rachat de part dans le cadre d'une séparation ou d'un divorce sont estimés à 7 à 8 % du montant de la compensation versée. Ils sont composés des droits de mutation qui s'élèvent à 5,8 % du montant de la soulte. A ces droits de mutation s'ajoutent les émoluments du notaire et des frais divers, notamment liés aux formalités administratives.

Dans le cadre d'une séparation, d'un divorce ou d'une dissolution de pacs, les frais de notaire sont à la charge de la personne qui rachète les parts ou peuvent être payés à parts égales pour les deux ex-conjoints ou concubins.