Fonds de travaux des copropriétés : qu'est-ce que c'est ?

Zoom sur le fonds de travaux des copropriétés : l'alimenter et l'utiliser.

Qu'est-ce que le fonds de travaux ?

Le fonds de travaux est une réserve financière créée par le syndicat des copropriétaires pour financer les dépenses à venir dans un immeuble. Le fonds de travaux est constitué par une cotisation annuelle obligatoire versée par tous les copropriétaires sur un compte bancaire spécifique au fonds de travaux. Le syndic de copropriété doit donc ouvrir un compte bancaire séparé.

Que financer avec le fonds de travaux d'une copropriété ?

Jusqu’à présent, le fonds de travaux d'une copropriété pouvait financer tous les travaux obligatoires et de tous ceux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires pour l'entretien et l'amélioration de l'immeuble. Les travaux d’amélioration qui ne seront pas compris dans le PPT -Plan Pluriannuel de Travaux- seront exclus.

Depuis le 1er janvier 2023, le fonds de travaux est recentré sur des dépenses qu’on peut considérer comme essentielles. Les dépenses pouvant être financées par le fonds de travaux sont :

• Élaboration du PPPT -Projet de Plan Pluriannuel de Travaux,
• Réalisation des travaux prévus dans le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)  de la copropriété (adopté en assemblée générale des copropriétaires),
• Travaux décidés par le syndic de copropriété en cas d'urgence,
• Réalisation de travaux non prévus dans le PPT mais nécessaires à la préservation de l'immeuble,  à la protections de la santé et la sécurité des occupants de l'immeuble ou encore à la réalisation d'économies d'énergie,
• Elaboration du DTG - Diagnostic Technique Global

Quels sont les immeubles concernés par le fonds de travaux ?

Quand constituer un fonds de travaux en copropriété ? La réglementation 2023

Depuis le 1er janvier 2017, la constitution d'un fonds de travaux est obligatoire pour les immeubles en copropriété à destination totale ou partielle d’habitation, sauf pour les immeubles de moins de 10 lots ou si le DTG (Diagnostic Technique Globale) en cours de validité n'a montré aucun besoin de travaux dans les 10 ans à venir.

A compter du 1er janvier 2023, le délai de mise en place du fonds de travaux évolue. Le fonds de travaux doit désormais être constitué 10 ans après la réception des travaux de construction de l'immeuble (contre 5 ans auparavant). Mis en place dans le cadre de la loi ALUR, le fonds de travaux est constitué par le syndicat des copropriétaires et permet de financer l’élaboration du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) puis la réalisation des travaux listés dans ce PPPT, sous réserve de leur validation en assemblée générale.

L'obligation de mettre en place ce fonds de travaux est progressive selon la taille de la copropriété.

• Copropriétés de plus de 200 lots : fonds de travaux obligatoire depuis le 1er janvier 2023,
• Copropriétés de 51 à 200 lots : fonds de travaux obligatoire à partir du 1er janvier 2024,
• Copropriétés de moins de 50 lots : fonds de travaux obligatoire à partir 1er janvier 2025,

Comment alimenter le fonds de travaux ?

Pour alimenter le fonds de travaux d'un copropriété, il faut mettre en place un cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds de travaux selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. Pour mémoire, le budget prévisionnel est voté chaque année en assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration de l'immeuble en copropriété.

Le montant de cette cotisation annuelle permettant d'alimenter le fonds de travaux est calculé en fonction de l’adoption ou non d’un PPT -Plan Pluriannuel de Travaux- par l’assemblée :

• Si un PPT a été adopté, le montant de la cotisation ne peut pas être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté et à 5 % du budget prévisionnel.
• Lorsqu’un PPT n’a pas été adopté, le montant de la cotisation annuelle versée au fonds de travaux ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

Dans les deux cas (PPT adopté ou non), l’assemblée générale peut décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue - art. 25 de la loi de 1965) d’un montant cotisation supérieur.

La suspension des cotisations au fonds de travaux

L’assemblée générale peut décider de la suspension des cotisations au fonds de travaux de la copropriété lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté, l’assemblée générale peut décider de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque le montant du fonds de travaux dépasse de 50 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté.

Peut-on récupérer les sommes versées au fonds de travaux ?

En cas de vente d'un lot, les sommes déjà versées par un copropriétaire au titre du fonds de travaux ne sont pas remboursables. Elles restent attachées au lot : les cotisations versées au titre du fonds de travaux intègrent définitivement le patrimoine du syndicat des copropriétaires, dès leur versement. Cependant, l’acquéreur d'un lot peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en supplément du prix de vente de ce lot.

L'utilisation du fonds de travaux : vote des dépenses

Comme jusqu’à présent, l’assemblée pourra décider d’utiliser totalement ou partiellement le fonds de travaux. La majorité sera identique à celle requise pour le vote des dépenses concernées (au lieu de la majorité prévue par les articles 25 et 25-1). Cette affectation du fonds de travaux doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Maj du 30/03/2023

Textes de référence

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 18 Missions du syndic

Article 14-2-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Fonds de travaux

Article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Plan pluriannuel de travaux